جريدة الوطن العربي سياسية – اجتماعية – اقتصادية – فنية- رياضية- مستقلة
كتب إبراهيم أحمد
أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وأوصت بزيادة الوزن النسبي للسهم.
صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: “نتوقع تحول ايجابي كبير في النشاط في اعقاب ضعف الأداء الربع سنوي المتكرر: تكبدت شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير صافي خسائر بداية من الربع الرابع من السنة المالية 19/20 وحتى الربع الثاني من السنة المالية 20/21 بسبب تباطؤ سوق العقار المصري الذي أثر على مبيعات الوحدات السكنية لديها. وضعت الشركة في شهر أكتوبر استراتيجيتها المتوقعة للفترة 2020-25 بينت من خلالها خططها بخصوص قطع الأرض الغير مطورة ذات الـ 18 مليون متر مربع في اعقاب استقالة مجلس ادارتها السابق. تحدد الاستراتيجية قطع أراضي الشركة التي سيتم تطويرها بشكل مستقل وغيرها من قطع الأراضي التي تنوي تطويرها بموجب اتفاقيات تقاسم الإيرادات في مشروعيها بمدينة هليوبوليس الجديدة وهليوبارك. منذ ذلك الإعلان، نجحت الشركة في بيع قطعة أرض بمساحة 270 فدانًا مقابل 2.57 مليار جنيه مصري (بمتوسط سعر 2263 جنيه مصري/متر مربع نظرًا لطبيعة الأرض المتميزة). لم تتفق الشركة بعد على طريقة الدفع مع المشتري؛ ومع ذلك، فإن الدفع على أقساط سيزيد القيمة إلى 4.00 مليار جنيه مصري. بالنسبة لهليوبارك، قطعة الأرض المتميزة للشركة التي تبلغ مساحتها 7.12 مليون متر مربع، تسعى الإدارة إلى تعيين شركة دولية لتصميم مخطط عام جديد للمشروع خلال عام 2021. كما أن الإدارة مستعدة للتفاوض مع كبار المطورين العقاريين لتطوير 1000 – 1200 فدان من المشروع في إطار اتفاقية تقاسم الإيرادات وتخطط لتطوير 200 فدان من المشروع بمفردها. قام حوالي عشرة مطورين عقاريين بشراء كراسة شروط مناقصة هليوبارك، بما في ذلك سوديك، ماجد الفطيم، ماونتن فيو، مدينة نصر للإسكان والتعمير، شركة المراسم للتطوير العقاري وشركة طيبة للمقاولات. تعمل الشركة على إتمام الصفقة في الربع الثالث من عام 2021. نتوقع أن تؤثر ايجابيا استراتيجية الشركة الموضوعة للخمس سنوات القادمة على أوضاعها المالية وعملياتها بشكل كبير، لا سيما بعد أن توقع اتفاقية تقاسم الإيرادات لهليوبارك، مما قد يضمن تدفق إيرادات بشكل ثابت بقيمة 100 مليار جنيه مصري على مدار الخمسة عشر عامًا القادمة، وفقًا لتصريحات إدارة الشركة.”
أضافت مريم السعدني: “نتوقع أن تكون اتفاقية مشاركة الإيرادات لشركة هليوبارك واعدة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير: على الرغم من أن الشركة لم تتلق أي عطاءات بعد لهيليوبارك، الا انها أوضحت أن شروط الاتفاقية يمكن أن تكون مفيدة لها وأن تتضمن حدًا أدنى سنوي لحصتها من الايراد النقدي. لم نحتسب هذه الصفقة في توقعاتنا للسعر المستهدف، ولكن، باحتساب صافي القيمة الحالية/للمتر المربع لمشروع سوديك ايست عند 1219/للمتر المربع في تقدير قيمة كامل مساحة أرض هيليوبارك المقدرة بـ 7.11 مليون متر مربع، يترجم الي قيمة كلية 9.48 مليار جنيه مصري أو 7.1 جنيه مصري/السهم. تمثل هذه القيمة زيادة بمقدار 2.1مرة تقريبا عن تقييمنا لقطعة الارض المقدر ب 3.37 جنيه مصري/السهم لقطعة الأرض باستخدام المخطط العام الحالي للأرض ضمن تقييمنا. بالإضافة إلى ذلك، تخطط الشركة لبيع جميع مخزونها من الوحدات المنتهية خلال عام 2021، وهو ما ينبغي أن ينعكس إيجابًا على ميزانيات السنتين الماليتين 20/21 و21/22 حيث أن بيع الأرض بمساحة 270 فدانًا من شأنه أن يعزز ربحية السنة المالية 20/21. وفيما يتعلق بالتمويل، تخطط الشركة لاقتراض نحو 681 مليون جنيه من البنوك لتمويل البنية التحتية اللازمة لمدينة هليوبوليس الجديدة، بعد أن كانت قد اقترضت مبلغ قدره 2.77 مليار جنيه من السنة المالية 17/18 وحتى الربع الثاني من السنة المالية 20/21 لتمويل نفقات البنية التحتية. إضافة الي ذلك، ستقوم الشركة بزيادة رأس مالها في عام 2022 كجزء من استراتيجيتها الخمسية. ومع تحقيق صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية قدره 2.54 مرة اعتبارًا من الربع الثاني للسنة المالية 20/21، سوف تؤدي زيادة رأس المال إلى تحسن في الميزانية العامة للشركة. قدرت إدارة الشركة قيمة زيادة راس المال بحوالي 1.00 مليار جنيه مصري، مما سيقلل صافي الدين إلى حقوق الملكية إلى 0.40 مرة، وفقًا لحساباتنا. سوف تحافظ الربحية المستقبلية المتزايدة على سياسة توزيع الأرباح المتبعة لدى الشركة، من وجهة نظرنا، حيث ستنفذ الشركة الجزء الأكبر من نفقات البنية التحتية خلال عام 2021.”
واستطردت السعدني: “نخفض السعر المستهدف بـ 24% تقريبا إلى 8.41 جنيه مصري/السهم ولكننا نرفع توصيتنا من محايد إلى توصية بزيادة الوزن النسبي: خفضنا السعر المستهدف لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنسبة 24٪ إلى 8.41 جنيه مصري/ السهم. نستبعد مبيعات الأراضي المستقبلية من حساباتنا بما يتماشى مع استراتيجية الشركة الجديدة، والتي لا تأخذ في الحسبان مبيعات الأراضي المستقبلية التي تتجاوز ال270 فدانًا في هليوبوليس الجديدة. يشير السعر المستهدف لدينا إلى عائد محتمل بنسبة 83٪ على سعر اغلاق 10 مايو 2021 عند 4.59 جنيه مصري/السهم. لذلك، قمنا بتعديل توصيتنا إلى زيادة الوزن النسبي من محايد بسبب الانخفاض الحاد في سعر السهم. ويؤدي بيع قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 270 فدانًا إلى خفض صافي رصيد ديون الشركة إلى 175 مليون جنيه من 1.34 مليار جنيه سابقًا. في السعر المستهدف السابق، قمنا باحتساب 2.44 جنيهًا مصريًا /السهم تأتي من قيمة عائدات بيع أراضي مساحتها 290 فدانًا من مبيعات الأراضي التي ساهمت بنسبة 22٪ من السعر المستهدف السابق. في السعر المستهدف الجديد، يساهم تقييم الأراضي بنسبة 94٪ من القيمة مع 6% تقريبا فقط تأتي من التدفقات النقدية المخصومة، والتي لا تزال أعلى من مساهمة التدفقات النقدية المخصومة السلبية في السعر المستهدف السابق بسبب تحسن مركز السيولة. لا نأخذ في الاعتبار اتفاقية تقاسم الإيرادات نظرا لأن الشركة لم تعلن عن إتمام الصفقة بعد. يشير تقييمنا لأرض هيليوبارك إلى أن إجمالي مبيعات تصل إلى 100 مليار جنيه مصري. ومع ذلك، فإن صفقة تقاسم الإيرادات مع مطور عقاري حسن السمعة ستكون بمثابة عامل إيجابي مؤثر على أرقامنا وستنعكس بشكل إيجابي على ثقة المستثمر، من وجهة نظرنا. اعتمدنا في تقييمنا للشركة على نموذج تجميع المكونات المختلفة للقيمة القائم على خصم التدفقات النقدية مع استخدام متوسط مرجح لتكلفة رأس المال المتغير للـ 5 سنوات قدره 17.32%. يتضمن السعر المستهدف (1) 6.42 جنيه مصري/السهم لمخزون الشركة من الأراضي الغير مطورة التي تبلغ مساحتها 18.0 مليون متر مربع، (2) 2.59 جنيه مصري/السهم لمراحلها السكنية والتجارية غير المطورة في مشروع سوديك إيست، (3) 0.56 جنيه مصري/السهم من الوحدات التي تبيعها الشركة بشكل مستقل، و (4) 0.04 جنيه مصري/السهم للأصول المؤجرة. قمنا بخصم صافي مركز الدين الصافي للربع الرابع من السنة المالية 20/21 والذي يبلغ 175 مليون جنيه مصري، وهو ما يؤدي لخفض طفيف في السعر المستهدف لدينا بمقدار 0.13 جنيه مصري/السهم، و تقلل تكلفة إعادة شراء 0.71 مليون متر مربع في مدينة هليوبوليس الجديدة من سعرنا المستهدف بمقدار 1.06 جنيه مصري/السهم (باستخدام متوسط سعر إعادة الشراء عند 2000 جنيه مصري للمتر المربع). سعرنا المستهدف البالغ 8.41 جنيهًا مصريًا للسهم يضع الشركة في عند مضاعف صافي الاصول متوقع للسنة المالية 21/22 قيمته 0.22x، حيث يتم تداول السهم حاليًا عند مضاعف صافي الأصول متوقع للسنة المالية 21/22 قيمته 0.12 x، مما يمثل خصم 53٪ تقريبا عن متوسط تداول الشركات النظيرة عند 0.25x، وهو ما لم يعد له ما يبرره من وجهة نظرنا نظرًا للآتي: (1) تعيين فريق إدارة جديد للشركة، (2) بيع قطعة أرض بمساحة 270 فدانًا بقيمة مربحة تبلغ 2.66 مليار جنيه مصري، (3) تتوقع الشركة إتمام صفقة تقاسم الإيرادات في الربع الأول من السنة المالية 21/22. نرى أن السوق يقدّر قيمة مخزون الأراضي النسبي للشركة بمبلغ 306 جنيه مصري/ متر مربع، أي خصم بنسبة 48٪ من القيمة الضمنية التي نقدرها بـ 590 جنيه مصري/متر مربع.”
اختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: “المخاطر المحتملة: تتضمن المخاطر المحتملة للتقييم: (1) عدم تحقق اتفاقية الشراكة الخاصة بأرض هليوبارك، (2) زيادة تكلفة انشاء البنية التحتية مما قد يؤدي الي عجز تمويلي أكبر، (3) عدول الادارة عن زيادة رأس المال بمبلغ مليار جنيه، (4) تحقيق الشركة ايراد أقل من المتوقع من مخزونها من الوحدات التامة، و (5) أي اختلاف بين الشركاء فيما يخص اتفاقيات الشراكة.”
